我看看葛正红，她想了想，说，“房地产既有消费品属­性­又有投资和投资产品的双重属­性­，不论是作为消费品还是投资还是投机产品，房地产需求都有买涨不买跌的特征。住房作为消费品，往往是一般人一辈子最大的消费支出。最大消费品的特征，决定了购买者消费决策的慎重。需求弹­性­价格理论告诉我们，需求弹­性­受三个主要因素影响，其中之一就是商品所占预算的比例。某商品在预算中所占比例越小,该商品消费对价格的敏感度就越低，需求就越缺乏弹­性­。某商品在预算中所占比例越大，消费者就会越谨慎,对价格变动的敏感度高,需求就越富有弹­性­。由于住房是最大消费品，买涨不买跌现象往往体现得更加明显。”

“但是，如果不降价，我们眼前的难关怎么渡过？现在银行已经停止融资了，不降价那就是立刻宣布了我们自己的死亡。”张小莹有点急躁。

“也不是一定要宣布降价才行，我们不如搞点特价单位，暗降。”南民敏道。

我看看他，他接着说，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。”

张小莹也看着他，南民敏解释道，“我所说的暗降就是让企业规避风险的措施。价格不可能真正成为房地产行业的速效复兴术，观众也不可能永远是在秀场中的鼓掌者。降价行动，一是为了表明我们主动适应市场环境，将价格一步调整到位的决心；另一方面，我们以我们的诚意做出了行动，但是大家都知道我们的这些项目成本并不低，如果再降的话就要亏本卖了。”

我点点头，看看张小莹，她看了看葛正红，问，“葛姐，你能不能拿出一个成本分析。这样我们才好作出价格调整策略？”

葛正红道，“这个我已经做出来了，我们这个项目最大的问题就是开发成本过高，目的总费用支出中，流向政府的部分。主要是土地成本加总税收所占比例为，这些还不包括我们参与市政设施建设所投入的资金。希望政府能在一些始终没有松口的政策上予以松动。”

“这可能吗？”南民敏笑道。

我说，“一切皆有可能，通过调整房地产税收，可以减轻企业资金负担，增强降价承受力，降低交易成本，提高交易量。但是，在政府大的政策没出来之前，我们还的自救。”

“你的意思是我们将一些尾盘和不好的户型打折？”张小莹问。

“对，我们今年的业绩目标只有一个，跑赢大市！”我回答。

会议结束以后，赢家中心的促销宣传就拉开了序幕。考虑到突然降价影响，我们没有高举高打，而是选择手机短信这个“­精­准媒体”。宣传思路很清晰：第一步，手机短信开路，让全市1000万手机用户都能收到项目信息，连续发送7天；第二步，本地报纸软文加温，用整版或半版的篇幅描绘“城市新商圈地标式项目”；第三步，置业顾问电话跟踪。根据发送短信息的手机号码直接电话联系，告知项目已经开始认购，现在认购可享受超低价格和特殊优惠。为鼓励客户交款，我们还特别推出30套特价内铺，一次­性­付清房款更是折上再折！