我对包先生的这个观点感到非常尴尬。因为，我们实行市场经济10多年了，按道理，建立全国统一大市场的观念深入人心了，可是包先生还在狭隘地坚持“小圈子利益”和“诸侯经济”的观念。市场经济的特点是优胜劣汰，没有生存能力（或者实力）的企业被淘汰，再也正常不过，否则，怎么会提高效率呢？市场经济不是养老院，不是福利院，如果让任何水平的企业长生不老，那么，这个市场是缺乏竞争力的，更是缺乏效率的。君不见，传统的国有企业大多缺乏效率，就在于这些企业缺乏退出市场的机制，从而机制僵化。至于小圈子的利益，第一，我不认为对当地利益有什么损失，因为，当地的房地产市场因为高水平企业的加入，市场的容量大大提升，竞争能力也得到提高，从而整体经济效益也会提高，于是，当地的税收、百姓的福祉等等也相应得到提高。如果维持在低层次、低水平的竞争档次上，当地房地产业的发展步伐将大大缩减，甚至停滞不前。这个道理是显而易见的。第二，哪怕当地利益受到损失（一般不会），但对于整个国家的房地产市场的发育也是良好的，破除了地方保护，对于净化市场，意义重大。第三，当地能力不够的房地产企业利益受损，与当地整体经济利益乃至国家利益相比，是微不足道的，是在市场经济条件下的新陈代谢的必然过程，不值得大惊小怪。

何来 “危险信号”？(2)

房地产不是“暴利行业”吗？

包文第三部分说，“1996年至2003年房地产企业的利润统计表明，有3年（1997年至1999年）为全行业亏损。在不亏损的另外5年中，最高的2002年全行业平均利润也只有％。”于是得出房地产不是暴利行业的结论，并指出房地产其实是微利或者亏损的行业，他认为，比重最大的原因是，我国有32000多个房地产企业，与有限的土地供应和房地产开发任务相比，一直处于“僧多粥少” 的局面，一多半弄不到土地的企业，常年窝工亏损。但是，他们宁愿背着亏损的重担而不宣布停业或破产，主要是想有朝一日弄到土地而东山再起。

我想问包先生两个问题：第一，统计出来的结果是否可信？包先生的统计数据从何而来？第二，在我的记忆中，早在实行土地拍卖之前的三四年，就有房地产商在媒体上抱怨说他们是亏损的。而且，如果土地拍卖挤压了房地产商的利润空间，直至让其亏损，那么，为什么在2003年10月发布的“福布斯2003年中国内地富豪榜”上，涉足房地产的多达35名？作为对比，福布斯全球富豪榜中，500富豪只有30人左右是地产商。这究竟说明了什么？

众所周知，暴利，指的是用不正当手段在短时间内获得的巨额利润。中国的一些房地产商所获取的，就是典型的暴利。在中国，房地产开发一般程序，先是购买土地，然后用土地向银行进行抵押贷款，建筑商带资进入工地建设，当住宅商品房达到预售标准后，开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款，房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款，开始套现。其中，影响房地产利润的重要因素是土地受让成本（在多数情况下，它不是一级市场上的土地价格，而是经过多重转手之后的土地价格），但土地受让成本究竟是多少，仍然是一个黑洞。开发商只要能拿到土地，能立项，能编制一个天花乱坠的可行­性­报告，外加一定的关系保证，就可以拿到资金。最近的一项调查显示，目前大部分房地产开发商自有资金不足，大部分靠银行贷款周转，融资渠道单一。房地产企业平均资产负债率是72%，最高达94%。如果运作得好的话，房地产企业的盈利率就非常高。目前，这种盈利可以达到50%至100%，甚至更高，这也是那么多企业进入房地产这一行业、出现包括外行、外来人、外来资金搞房地产的“三外”现象的主要原因。

所谓的“危险信号”是土地拍卖造成的吗？

包文第四部分谈到了“危险信号”，但是，这同主题（即土地拍卖“拍”出的危险信号）相去甚远，因为，它基本上跟土地拍卖没有关系。例如，包先生列举的城市内部的圈地运动、低效率利用土地、违章搞开发区等。这些问题，有的是因为价格限制条件比较弱造成的，有的是因为地方政府主导型的投资扩张、盲目追求政绩等造成的。

“日本教训”该如何汲取？

包文第五部分提出，中国要汲取日本的教训。日本的教训，就是房地产泡沫，或者说是泡沫经济。

但是，第一，泡沫是否存在，是一个难题，当前并没有一个大家都接受的衡量泡沫的标准。第二，如果说日本存在房地产泡沫或者说是泡沫经济，那么，日本的这个教训需要土地拍卖制度的设计和运行来汲取？答案是否定的。因为，按照理论界比较权威的看法，日本的地价高涨，原因不是土地拍卖。日本著名经济学家都留重人曾经分析说：“投机因素是造成30多年来城市土地价格上涨145倍的最大的因素”（都留重人：《日本的资本主义》，第199页，复旦大学出版社，1995）。

包文为何前后矛盾？

包文第六部分提出了“几条探讨­性­建议”，包括控制土地供应、防止生炒土地等等。但是，按照包先生前文的分析，既然由于土地资源短缺、土地拍卖又加剧了这种短缺，从而导致地价太高，那么，为什么又要控制土地供应？包先生为什么不建议扩大土地供应呢？这样岂不是能够平抑土地价格吗？

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