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[附2]理论的公允：也谈“危险信号”(1)

理论的公允：也谈“危险信号”——兼求教于包宗华、刘正山两位先生

刘玉录

近日，《中国房地产报》于2004年6月9日和2004年8月4日先后发表了中国房地产及住宅研究会包宗华常务副会长、《中国土地》刘正山主编二位先生的争论文章。读过之后，深受启发。学习之际产生一些疑问，笔者想借此机会分别求教于包（以下简称“包文”）、刘（以下简称“刘文”）两位先生。

包、刘二文利于土地市场的建设

刘文的率直可谓锋芒毕露，表现出一种求实的科学态度，理论研究确实需要这样的­精­神和勇气。尤其是面对包老先生这样的地产理论前辈，刘文敢于挑战于城下，言“在下不才，斗胆商榷”，８个字历历在目，使人感觉到一个学者求索的拳拳之心。

包文的初衷真是忧国忧民，表达了作者关于土地市场建设任重道远的真见卓识，体现了对房地产业宏观态势把握的­精­到。应该承认，包文的出发点是好的、积极的，基本­精­神是正确的，指出了产业当前与今后若­干­值得注意的倾向­性­问题，并提出了建设­性­的意见。

学术的讨论不完全同于竞技场上的比赛，最终目的不是为了争个你高我低，排出一二三名来，而是探求真理的方式，发展理论的需要。包、刘讨论围绕着土地市场的焦点问题，接触到房地产业一些深层次的问题，碰撞出思想火花，令人振聋发聩。下面是笔者请教的几个问题：

如何看待土地拍卖中的地价？

包文认为，拍卖很容易大幅度提高地价。笔者以为，土地实行“招拍挂”后，全国平均地价确实出现了明显上升，但是这不是地价上涨的根本原因，而是潜在上涨因素的实现形式，即如包文所说，“诸多方面都会不断对土地供给提出更多的要求”的原因所致。

刘文对土地拍卖要不要限价疑问的答案是：否。笔者认为，问题可能没有这样简单。试问，土地作为宏观调控的重要工具之一（国土资源部部长孙文盛语），难道只限于放量，而不涉及价格？换言之，土地的宏观调控难道只是量的概念，而不包括（价）值的概念？如果调控涉及价格，在拍卖时不作为，到哪里去作为呢？何况在国际上，早就有日本《国土利用计划法》（1974年）“土地交易许可制”，其目的在于直接控制某些地区的地价水平及土地利用方向。（柴强：《各国地区土地制度与政策》，1993）

怎样分析地价－房价的关系？

包文关于地价与房价的联系被刘文归纳为“成本决定价格论”。笔者认为，价格的成本论有着实践上的依据，问题并不在这里。包文的问题在于房价分析的单向决定，即只强调地价-房价的线­性­影响，而未提及房价-地价的逆向影响。房价与地价二者之间其实是一个辩证的互相决定关系，此一时彼一时，谁决定谁，在多大程度上决定，视时间地点为转移。

刘文主张的市场最终决定房价固然不错，但是，正如上面讲到的，房价与地价不是没有关系。同时，刘文全然否定成本论，认为犯了计划经济时代通行的逻辑错误，未免偏颇。美国威斯康星大学詹姆斯·Ｌ．帕帕斯教授等所著《管理经济学》中，第十一章“定价实践”列举了企业４种定价方法，第一个就是“成本加成定价法”。

房地产是不是“暴利行业”？

包文对房地产企业经营状况的具体分析是客观的，但是以此来否定“暴利说”不能说服人。由于产业本身­性­质使然，房地产行业在组织结构、地域上是极不平衡的，因此传统“平均数”的分析方法并不是在任何情况下都能准确地说明问题。正如刘文所列举的“福布斯”富豪榜的例子，房地产“暴利”是客观的，准确说，应该是“房地产存在暴利”，而非整个房地产业都“暴利”。

刘文对包文第三部分所使用的统计数据质疑道：是否可信？从何而来？等于全盘否定了这些论据，论证中对论据的怀疑是允许的，但是应该拿出像样的反驳证据，即用事实说话。如果不是这样，断然地否定就有失公允。我相信包先生这里所使用的数据是客观的，只是一个如何看待的问题。

“扶强抑弱”命题怎样来理解？

包文提出，土地拍卖产生一种“不全面”的扶强抑弱。笔者不理解的是何为“全面的”扶强抑弱呢？即使政府在土地拍卖中能够限价，那些“弱不禁风”的企业往往也不会拿到地，而且从市场原则讲也不应该拿去。君不见，一些国有企业不是曾经有过很好的地块吗，结果呢，“先卖房、后卖地、再卖机器，最后回家去”。因此，在什么前提条件下、在哪个层面、在怎样的程度上讲“扶强抑弱”是需要认真研究的。不然，岂不是保护了落后？

刘文讨论“扶强抑弱”强调统一市场、追求效率的观点是正确的，竞争的基本­精­神是应该坚持的。但是，何事都有个度，在强调市场配置资源的前提下，也要注意到“市场失灵”现象的发生及其政府­干­预等的弥补。市场不是万能的，经济问题不会一“市”百了，有时也需要非市场力量的介入。马克思在《资本论》中分析地租时、西方经济学在“分配论”里，都充分论述了土地市场的供给弹­性­特点和独特的垄断­性­。即使目前我们土地一级市场具有垄断­性­，难道没有行政力量介入吗？以土地拍卖为例，出价最高的企业就不一定在任何情况下都是最好（最合适）的企业。土地市场是一个限制极多的市场，即使在工业化国家也不例外。例如，1923年美国加利福尼亚和华盛顿两个州通过了法令，禁止东方人在那里享有土地所有权，并规定他们租地的期限不得超过３年。美国最高法院判决这些法令符合宪法。

[附2]理论的公允：也谈“危险信号”(2)

“日本的教训”值不值得汲取？

包文题目一目了然：“土地拍卖‘拍’出的危险信号”。固然，近年房地产市场是出现了一些新的征兆，因而有宏观调控的出台，所以有“要挟说”（易宪容语）、“爆炸说”（史蒂芬·罗奇语）、“危险说”（包宗华语），两年前“泡沫说”（王小广语）余音还一直未消。不过笔者认为，虽然产业发展中出现了一些问题和矛盾“信号”，但是从总体上看房地产业发展还是健康的。因而，现在讲“危险”还不充分，至于“要挟”是误解，“爆炸”是敏感，“泡沫”未形成。

刘文全然否定了土地拍卖制度的设计和运行汲取日本教训的需要，我感觉这一态度可能过于绝对化了。中国的土地拍卖不过是近一两年的事情，还在实验、完善、健全之中。即使该制度设计完美，也还有一个磨合和­操­作问题。制度变迁是一个长期的、复杂的甚至会有反复的过程，人们不会相信一个牵涉面广、事关如此重大的土地拍卖制度一经出世就完美无缺，一点儿吸取中外土地方面经验教训的必要都没有。笔者认为，日本教训的价值和意义绝非一个拍卖所能包括，日本泡沫是当时内外因素综合作用的结果，而地价在其中的作用是不可忽视的。前车之鉴，岂能无视？日本的教训值得注意，这决非是仅仅关系一个拍卖或土地资源部门的事情，而是关系整个房地产业乃至国民经济全局的大问题。前些年，海南泡沫就是先从地“热”起，至今余温尚在，虽然当时没有拍卖一说，但是其教训，于当前包括拍卖在内的土地市场的建设，于房地产业的发展，就一点作用也没有吗？