（2）英国的土地批租（参见http:∥或者http:∥，或者其他网址），其实是长期租赁（Long leases），在英格兰和威尔士，公寓的所有权形式通常经由批租实现。在批租之下，公寓的所有者实际上与地主一道，对这栋建筑物或者不动产拥有长期的租佃和管理责任。地主通常拥有不动产所有权。租赁物（批租物）的所有权，不等于不动产的所有权。

（3）日本也有土地批租制度（参见http:∥）。日本民法中有“Leasehold gurding”制度，它规定：如果自己不使用它，土地的所有者不能在契约期末将土地收回；“ground lease”的最短契约期限由法律调节，并且，如果租期比法律规定的短，这个期限将自动延长到法定最短期限。这个条款适用于续借的情况。对于立体建筑物而言，签订的“ground lease”，最短租期为30年。

对土地批租制度批评意见的批判(2)

（4）澳大利亚土地批租制度（参见http:∥)。澳大利亚堪培拉官方对土地批租制度的解释为：“租借权是一种土地所有权。Canberra（堪培拉）的所有土地属于联邦所有。与其他城市不同，堪培拉没有自由保有的土地所有权，相反，它实行土地批租制度。你可以购买土地的99年租借权。”

（5）新加坡的土地批租制度（参见http:∥或者http:∥）。在新加坡，房地产产权形式分Freehold（永久地契）、999-Leasehold（999年的批租地契）及99-Leasehold（99年的批租地契）三种。政府向发展商出售土地有两种级别，即99年和999年。在规定年期内，土地可以转让、买卖，使用期满，土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。

此外，马来西亚、新西兰等国家，土地的出让方式主要有两种：永久地契（Freehold）和批租地契(Leasehold)。得到永久地契就拥有无限期的永久使用权，除在购买土地时一次交清地价款外。每年只向国家交纳少量的地租手续费。批租地契一般为99年期，期满后，土地连同地上产业无偿收归国有，当然，也可在办理相关手续后续延租期。

“有限年期”的规定有没有惯例可循？

在我国，关于城市土地使用权的期限及相关问题的法律法规主要有1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“暂行条例”）和1994年颁布的《城市房地产管理法》。譬如，《暂行条例》第12条根据土地的用途不同，对各类用途的土地使用权最高年限作了规定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。

然而，一些学者认为，土地批租的有限年期（目前我国规定的最长期限为70年）规定没有惯例可循，也是不合理的。譬如，中国房地产协会会长杨慎认为：“70年收回土地的同时，连同地上建筑物一并收回，这个法律的作用是对个人财产的剥夺。因此，土地住宅的使用权应该是无限的，所有权是国家的。”中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副所长赵红梅认为：“中国大陆最高70年的土地使用年限是参照香港港岛及南九龙最高75年批租期限来确立的（比香港的略短），应该将土地年限届满国家收回土地使用权限定在狭义的‘公共利益’这一很小的范围。”国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣认为，70年的批租应改为年租，即按年支付地租。

我们认为，土地批租的重要特点之一就是“有限年期”。有限年期规定，中外皆有惯例可循，中国土地批租年期的相关规定并非“拍脑瓜”确定的。

（一）土地批租的重要特点之一就是“有限年期”。

批租制度与永租制度的重大区别是：前者有年期，后者无年期。譬如旧上海的“道契”，就是永租制，新华社将其当成“批租”，是错误的。

根据新华社上海2005年5月20日电：“上海的土地批租，始于1847年11月。”报道说，《上海道契》以详细的历史资料披露了这一史实。道契，是中国清朝后期上海、天津等地政府签发给外国人租地经商和居住的地契。因为由地方政府长官——道台签发，因而称为道契。道契一般由契证和附件两部分构成，契证采用中外文对照文本，标明该地块原业主姓名、地块的地理位置、承租外国人的姓名和租金，以及双方的权利、义务等等。附件则是指在申办、审核过程中形成的各种文件等。上海的第一份道契，签发于1847年11月24日，其内容是英国商人颠地兰士绿获准租用上海本地人奚尚德的一块土地。

新华社的报道和有关学者将道契误解成了土地批租契约。实际上，二者截然不同：（1）道契不是地契。新华社的报道所说的“因为由地方政府长官——道台签发，因而称为道契”，是正确的。但是，新华社把“道契”解释为“是中国清朝后期上海、天津等地政府签发给外国人租地经商和居住的地契。因为由地方政府长官——道台签发，因而称为道契。”这句话存在很多问题。因为，道契并非“认租出租”双方签订的“合同”，而是由道台出具的“永远租赁”的证明文件。至于双方所订合同以及产证田单等，由道台衙门（后来是会丈局）收存。从各国领事馆对道契的术语看，道契也不等于契约，如英国和意大利文本称“Title Deed”，法国文本称“Traducation Titede Propriete”等。

（2）道契证明的是“永久租赁”，而非“批租”。因为，批租是有年期的，到期连同地上物收归所有权人；道契是无年期，是永租制。批租是将一定年期的土地使用权出租，租金一般一次­性­茭清，而道契所说的租赁却是两种收租方式（“类批租”、年租）并用。譬如上海的第一份道契规定：“由该英商颠地兰士绿酌付原业户奚尚德等押租钱每亩九十九千八百八十零文，共一千三百零四十七文，又付年租每亩每年三千五百七十四文，应将遵照定议减作每亩每年一千五百文，以其余年租二千零七十四文按照减年租一千增重押租十千之例，加入押租数内，计增二百七十一千五百九十文，并将原数共计押租钱一千五百七十九千四百三十文，嗣后永定轻租每亩每年一千五百文，共计十九千六百四十疑问，务应先给，每到年底付次年之租，交入银号。”

对土地批租制度批评意见的批判(3)

（二）土地批租的有限年期特点，中外皆有惯例可循。

例1：新加坡：前文已经指出，新加坡的土地批租年期有两种：99年和999年。不过，一般采用99年期。根据陈业主编的《新加坡土地管理制度考察》（地震出版社，第19页，1992）：新加坡的国有土地采取招标办法出让，租期一般为99年，99年以后，连同地面建筑物一并收回。

例2：中国香港地区：香港政府的“卖地”，实际上是出售一块土地在一定年限内的使用权，而大业主与二业主之间的土地“买卖”，也只是土地使用权的转让买卖，永业权始终在香港政府手中。而且，批租期满时，承租者就要连同土地上的建筑物全部无偿交给香港政府。如果政府认为土地上的某些建筑物不需要，有权要求承租者拆清后交还土地。承租者在批租期满后也可向政府申请续租，但需按当时的市价再支付一次地价。香港土地批租年期一般为99年（详细情况参见http:∥）。

例3：中国青岛：根据戚名琛撰写的文章《青岛市历史上的土地批租及其现实意义》（载《房地产经济》，1989年第4期）：1898年德国租借青岛之后，推行了土地批租制度。当时主持其事的是德国土地问题专家、德国土地改革协会成员。从德国租借青岛开始，青岛公地转为城市建设用地，土地所有权都变更为政府所有。政府所有公地，概不买卖，而是定期出租，租期为30~50年，期满之后可以续期20~30年。

例4：英国：批租年期使用最多的是99年。譬如《资本论》第三卷第六篇第三十七章说，在英国，土地所有者把绝大部分用于建筑的土地不是作为自由地出卖，而是按99年的期限出租，或者在可能时，按较短的期限出租。这个期限一满，建筑物就随同土地本身一起落入土地所有者手中。

例5：澳大利亚：前文已经指出，澳大利亚的堪培拉，土地批租年期为99年。

（三）中国土地批租“年期”的规定是怎么来的。

有人认为这个规定是拍脑瓜产生的。事实并非如此。

改革开放以前，我国土地采取的是国家所有、无偿划拨、不得转让的使用制度。20世纪80年代初，世界银行向中国提出建议：土地是重要的生产要素，如果无偿使用又不能流通，对中国的经济改革将十分不利。从此，中国开始研究和试行城镇土地的有偿出让和转让。1988年宪法做了修改，分离了土地的所有权和使用权，在土地国有的基础上允许土地使用权作为商品流通。土地使用期40年、50年、70年之说，都是在这一大背景之下提出的。

根据原国家土地局局长王先进先生的回忆，当年为了制定土地使用权期限，国土局考察了许多国家。这些国家的政策各有不同，但基本道理是一样的，就是土地是一种资产，要考虑人们拥有这种资产的经营、回报情况。这种资产的拥有期应该较长，以具有长期投资、长期收益的­性­质。这个基本道理也是我国规定土地使用权期限的出发点。宾馆等商业用地，由于利润较高，投资回收期较短，因此规定40年使用期；工业用地利润相对较低，因此期限制定为50年；住宅用地一般为非经营­性­的，因此使用期限更长些，为70年。实际上，70年并不只针对住宅用地，而是我国土地使用期的上限。一些开发期较长的大型工程，其土地使用期也为70年。

“到期收回”这个规定违法吗？

批租期限到了之后，该怎么处理？我国的《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条还规定了建筑物的无偿收回原则：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

但是，中国政法大学的杨于北教授认为，从民法角度看，这种“由国家无偿取得”，既不符合市场经济平等、自愿的原则，又明显侵犯了民事主体的合法权利，同时，会对期限将至土地的有效利用形成负面影响。（参见《中国国土资源报》，2004年9月21日）中国房地产业协会会长杨慎认为：“到期后国家在收回土地的同时连同地上建筑物一并无偿收回。这一规定有其历史背景，但从现在看来，有违宪法关于保护公民合法私有财产不受侵犯的规定，应当进行改革。”

如果说“到期收回”这个规定违法，那么，国外的诸多“惯例”怎么看？中国解放前后的诸多案例怎么看？这些都违法了？显然不能这么认为。

（一）从国外的情况看，“到期收回”是一项惯例。

例1：BOT方式。土耳其总理奥扎尔于20世纪80年代中期提出了BOT概念，BOT方式是指国内外的投资人或财团作为项目发起人从某个国家的地方政府获得基础设施项目的建设和运营特许权，然后组建项目公司，负责项目建设的融资、设计、建造与运营。在特许期内以整个项目的现金流量来偿还筹资的本息并获取一定利润。在项目特许期结束后，由项目公司将整个项目（包括土地使用权）无偿移交给当地政府。

对土地批租制度批评意见的批判(4)

例2：前文已经明确指出，国外的惯例是，批租地契期满后，土地连同地上产业无偿收归土地所有者。英国、澳大利亚、新加坡、美国、日本、马来西亚、新西兰等国家，都是这样规定的。

（二）从中国的情况看，“到期收回”非常普遍。

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